Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл гэдэг их эмзэг байдаг бөгөөд үнийн ухаалаг зохицуулалт хийгээгүй тохиолдолд эдийн засгийг тэр чигт нь хямраадаг. Түүхэнд ч ийм жишээ багагүй. Өнөөдөр Монгол улсад  хүн амыг орон сууцжуулах хөтөлбөр хэрэгжиж байгаатай холбоотой дэлхийн эдийн засагт тохиолдож байсан үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хямралын зарим жишээг хүргэе. Бидэнд сургамж авах зүйл нэлээдгүй бий.

АНУ

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хамгийн анхны томоохон хямрал 1926 онд АНУ-ын Флоридад болжээ. Атлантын эрэг дагуу оршдог энэ муж 1920-иод оны эхнээс үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авагчдыг өөртөө татах боллоо. Үр дүнд нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ тэнгэрт хадав.  1925 онд л гэхэд байшингийн үнэ 4 дахин өсчээ. Флоридагийн оршин суугчдын  99% нь хөрөнгө оруулагч, эсвэл риэлтэр болов. 1926 он гараад үнийн хөөрөгдөл оргилдоо хүрч зах зээлд шинээр оролцох хүн цөөрч, харин хуучин эзэмшигчид үл хөдлө хөрөнгөө зарж эхлэв. Удалгүй үнэ навс унаж 1923 оны түвшинд очлоо. Нэмэр дээр нэрмээс болж есдүгээр сард хар салхи Флоридаг дайрч 13 мянга орчим байшин сүйджээ. 

Дараагийн хямралууд эдийн засгийн өөр секторыг хамарсан, системийн шинжтэй байлаа. 1929-1933 онд АНУ-д Их Хямрал нүүрлэв.  1929 оны есдүгээр сард хөрөнгийн зах зээл нурснаар хямрал эхэллээ. Түүхэнд энэ өдрийг “хар мягмар гараг” гэж нэрлэдэг. Эдийн засгийн бүх салбарт дахин боловсруулалт зогсов. Үүнээс болж 1930 оны гуравдугаар сараас үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ огцом унав.  Зээлээ авч чадахгүй болсон банкууд эцсийн мөнгөө шавхан хямдхан байшингууд худалдаж авлаа. Асар өргөн хүрээтэй банкны хямрал болж 6000 орчим банк дампуурлаа.  АНУ 1932 онд ипотекийн зээлийг хэрэгжүүлснээр байдал дээрдэж эхэлжээ. 

АНУ-ын ээлжит хямрал 1987 онд дэгдэв. Эхлээд “уламжлал ёсоор” хөрөнгийн зах зээл унав. Энэ удаа хямрал эхэлсэн өдөр нь “хар даваа гараг” байлаа. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ 40-50 хувиар доошилж 1960-аад оны сүүл үеийн түвшинд очжээ. Япон улс 1985-1992 онд АНУ-ын үл хөддөх хөрөнгийн зах зээлд тэрбум орчим доллар оруулснаар хямралаас гарахад туслав.

Тусалсан биш хохиров

Гэтэл Япон улс Америкт огцом хөрөнгө оруулалт хийснээс болж 1990 онд өөрөө хямрав. Японы банкуудад үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалж авсан асар их хэмжээний зээл төвлөрснөөр хямрал дэгдэв. Японы үл хөдлөх хөрөнгө богино хугацаанд 50 хувиар унав.  Дөнгөж 1990-иэд оны дунд үеэс японы эдийн засаг сэхээ орлоо.  Үүний тулд Японы засгийн газар бодлогын хүүгээ түүхэнд байгаагүй хамгийн бага хэмжээгээр буюу жилийн 0,15% хүртэл бууруулахаас өөр аргагүй болжээ.

1990 онд эдийн засгийн хямрал Шведийн эдийн засгийн бүх салбарт эхэллээ.  1991-1993 онд офисын байрны үнэ 20-25% унажээ.  Үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт багасч, төлөгдөөгүй зээл ихэссэнээс болж санхүүгийн зах зээлийн акул байсан Nykeln компани дампуурч, улмаар банкны салбарыг тэр чигт нь хамрав.  1992 оны төгсгөл гэхэд Шведийн санхүүгийн байгууллагууд 60 жилийн дараа анх удаа дампуурлын ирмэгт ирлээ. Эцэст нь эдийн засагт либерал бодлого явуулж гадны хөрөнгө оруулалтыг нэмснээр хямралаас гарч чаджээ.

Хямралын вирус

Дэлхийн хоёрдугаар дайнаас хойш гарсан хамгийн том хямрал нь 1997-1998 онд дэгдсэн Азийн санхүүгийн хямрал юм.  1997 оны зургадугаар сард Таиланд,  Индонези,  Филиппин,  Малайзын үндэсний мөнгөн тэмдэгт 30-40 хувиар үнэгүйдэв. 10 дугаар сард хямрал Хонконгийг нөмрөв. Хэдийгээр валютын үнэгүйдэл болоогүй ч Хонконгийн хөрш орнуудын хувьд чухал байсан үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хямралд өртжээ. Үүнээс болж үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ 35-45 хувиар буурч араасаа банкны хямралыг дагуулав. Хямрал нийт Зүүн өмнөд Ази, Өмнөд Солонгос, Японыг хамарчээ. Хямралд өртсөн орнууд хэмнэлтийн горимд шилжиж эдийн засгийн өсөлтийг эрс хязгаарласан арга хэмжээнүүд авснаар байдлыг тогтоон барив.

1998 оны наймдугаар сард хямрал Орост хүрэв. Хэдхэн өдрийн дотор рубль үнэгүйдсэнээр хөрөнгийн зах зээл, банкууд хямрав.  Харин үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл 1999 оны дөрөвдүгээр сар хүртэл тэсч үлдсэн ч хүмүүсийн худалдан авах чадвар багассанаас орон сууцны үнэ 50 хувиар унажээ. Хямрал эхэлсэн ч үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нэлээд хожуу унасан нь тэр үед оросод ипотекийн зээл хөгжөөгүй байсан, хөрөнгийн зах зээлд үл хөдлөх хөрөнгийн оролцоо бага байсантай холбоотой гэж эдийн засагчид үздэг.

Ипотекийн бодлогыг алдаатай хэрэгжүүлвэл яадаг вэ?

Ипотекийн зээл 1932 онд АНУ-ыг хямралаас гаргасан бол 2007 онд хямралын шалтгаан болов. Энэ хямрал орон сууцны эргэн төлөгдөөгүй хөнгөлөлттэй зээлээс болж үүссэн байна. АНУ-ын ипотекийн хямрал 2006 онд эхэлсэн ч жинхэнэ хүчээ 2007 онд “харуулжээ”.  Ихэнх эдийн засагчид чухамдаа энэ хямрал 2008 онд эхэлсэн дэлхийн эдийн засгийн хямралын шалтгаан болсон гэж үздэг.

2007 оны ипотекийн хямрал найдваргүй буюу стандартын бус зээлээс үүдэлтэй. Өөрөөр хэлбэл банкууд зээлийн түүх муутай, зээлийн хэргээр шүүхэд дуудагдаж байсан, хөрөнгөө хураалгаж байсан, эсвэл дампуурч байсан хүмүүст зээл олгож байв. Ийм зээлдэгчдийн олонхи нь хөрөнгийн баталгаа гаргах чадваргүй байжээ.

2002 онд ийм зээлийн хэмжээ нийт зээлийн дөнгөж 6 хувийг эзэлж байсан бол 2006 онд эрсдэлтэй зээлийн хэмжээ 20 хувьд хүрчээ.

Зээлийн хэтэрхий уян хатан гэмээр бодлогын дүнд 2001-2005 онд АНУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нилээд өсчээ. Энэ дөрвөн жилд орон сууцны үнэ хоёр дахин өсч, америкчууд үнэтэй байгаа орон сууцаа барьцаанд тавьж зээл авах нь ихсэв.  Эдгээр хүмүүсийн гуравны хоёр нь зээлдэж авсан мөнгөө өдөр тутмын хэрэглээ, засварт зарцуулжээ. 

Гэвч тэр жилдээ буюу 2005 онд  орон сууцны үнэ унаснаар байраа барьцаалсан нөхдүүд зээлээ төлөхөөс татгалзав.  2006 онд мөнгөний ханш улам өсч, харин орон сууцны үнэ эсрэгээрээ унасан хэвээр байв. Гэвч банканд төлөх ёстой зээл хэвээр байснаас болж байдал хурцдав.

Удалгүй эхэлсэн хямралын үр дүнд ипотекийн зээл олгосон компаниуд дампуурав. Тэд зээл өгөхөө больж, ажилчдаа олноор нь халж, хувьцаа нь үнэгүйдэв. Ипотекийн зээл өгсөн компаниуд банкнаас их хэмжээний мөнгө зээлсэн байсан учраас тэдний хямрал удалгүй банкны системд халдварлав. Ялангуяа АНУ-ын ипотекийн системд хөрөнгө оруулсан гадаадын банкууд хохирчээ.

Монголын орон сууцны зах зээлийн өнөөгийн байдал

Найман хувийн зээлээр орон сууц олгож эхэлснээр барилгын компаниуд, зуучлагч байгууллагууд борооны дараах мөөг шиг олширсон.  Орон сууцны үнэ ч тогтмол өссөөр байна. Орон сууцны бүтээн байгуулалт, худалдаанаас их ашиг олох гэсэн компаниуд банкнаас их хэмжээний зээл аван олноор нь барилга барив. Барилгын компаниудад 440 тэрбум төгрөгийн зээлийг хотод долоо, хөдөөд 5.5 хувийн хүүтэй олгожээ. Барилгын салбарт нийтдээ 2.8 их наяд төгрөгийн зээлийг Монголбанк мөнгө хэвлэн арилжааны банкуудаар дамжуулан өгсөн байна. Иргэдийн худалдан авах чадварт тохироогүй байрны нийлүүлэлт нэмэгдэж, эрэлтээ хол давсан ч байрны үнэ буухгүй байгаа нь эдийн засагт томоохон халалт бий болгоод байна.

“Үнэ өснө” гэсэн хүлээлт нь зах зээл дээрх орон сууцны хэрэглээний эрэлтийг хөрөнгө оруулалтын эрэлтээр нэмэгдүүлснээр нийт эрэлт нь орон сууц үйлдвэрлэлийн хэмжээнээс давж үнийн өсөлтийг даамжруулдаг ба өөрөөр хэлбэл, үнэ өснө гэсэн хүлээлт нь өрсөлдөн худалдаж авах байдлыг үүсгэн зах зээлийн тэнцвэрийг алдагдуулж хуулиас гадуур үнийн бодит бус өсөлт буюу хөөс (Bubble) үүсгэдэг.

Тодорхой цэгт хүрээд бодит бус өсөлт буюу хөөс хагарах нь зайлшгүй бөгөөд тэр үед хүмүүсийн хүлээлт эсрэгээр өөрчлөгддөг. Хөрөнгө оруулагчид орон сууцны үнийн уналтыг цаашид үргэлжилнэ гэж тооцоолж худалдаж авсан орон сууцаа аль болох түргэн борлуулахыг эрмэлзсэнээр зах зээл дэх худалдах орон сууцны тоо огцом нэмэгдэж үнэ цаашид буурдаг. Нөгөө талаас, иргэд орон сууц худалдаж авах шийдвэрээ хойшлуулснаар эрэлт огцом буурч орон сууцны зах зээл гацаанд орж, энэ нь нийт банк, санхүүгийн системд сөргөөр нөлөөлж, улмаар эдийн засгийн хямралд орох аюултай хандлага бий болжээ.