Орон сууцны ипотекийн зээлийн өнөөгийн байдал, цаашдын чиг хандлага, түүнчлэн өнөөгийнхөөс зөөлөн нөхцөлтэй зээл хэрэгжих боломжтой эсэх талаар Монголын ипотекийн корпорацийн захирал Д.Гантөгстэй ярилцлаа.

- Ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас буюу орон сууцны хоёрдогч  зах зээл гэж юу вэ?

Нийтлэг утгаар бол манай компани банк, санхүүгийн байгууллагуудаас иргэдэд олгосон зээл, санхуугийн авлагыг хянаж худалдан авч тухайн зээл, санхуугийн хөрөнгөөр баталгаажуулан унэт цаас гаргах замаар хөрөнгө оруулагч нараас эх үүсвэр татаж хөрөнгийн зах зээлийн эргэлтэнд эдгээр авлагуудыг идэвхитэй болгож оруулахыг үнэт цаасжуулах үйл ажиллагаа гэж ойлгож болно. Энэ үйл ажиллагаа нь зөвхөн манай компани, банкны хооронд хийгддэг бус гэрээ хэлцлийн онцлог, хөрөнгийн төрөл, үнэт цаасны шинж чанар, нөхцөлөөс хамааралтай байхаас гадна Санхүүгийн зохицуулах хороонд мэдүүлж заавал зөвшөөрөл авсан байх эрх зүйн шаардлагыг давж баталгаажсан байна. Үүний тулд Санхүүгийн Зохицуулах хорооноос зохих эрхийг авсан аудитын компани, хуулийн фирм, хөрөнгө оруулалтын банк, зуучлагч байгууллага зэрэг оролцогч талуудтай гэрээний үндсэн дээр  хамтарч ажилласаны үр дүнд үнэт цаасжуулах үйл ажиллагаа амжилттай явагдаж  үнэт цаасны захиалгын дагуу гэрээ хийгдэх нөхцөл бүрддэг.

8 хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийн хөтөлбөрийн хүрээнд манай байгууллагын гол үүрэг бол банкуудын шинээр олгож буй 8%-ийн орон сууцны зээл болон өмнө нь олгосон байсан өндөр хүүтэй зээлийг 8% руу шилжүүлсний дараа эдгээр зээлийн хөрөнгийг үнэт цаас болгон хөрөнгийн зах зээлд гаргадаг. 

Анхны хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас болох Ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондыг 2013 оны 12 сард гаргасан бөгөөд үүнээс хойш Санхүүгийн зохицуулах хорооноос дөрвөн удаа зөвшөөрөл авч нийлбэр дүнгээрээ 1,32 их наяд гаруй төгрөгийн нэрлэсэн үнэтэй үнэт цаас гаргаад байна. Бид 36 мянган айл өрхийн орон сууцны зээлийг хамруулснаас 32,5 хувь нь орон нутагт олгосон зээл байна.

Улсын хэмжээнд орон сууц хэрэгтэй 200 мянган өрх байгаагаас 140 мянга нь 30 хувийн урьдчилгааг хангаж чадахааргүй орлоготой байна.

Гэхдээ манай хөрөнгийн зах зээлийн хувьд хөрөнгөөр баталгаажсан, урт хугацаатай үнэт цаас гаргах замаар хотжилт, хүн амын орон сууцны зах зээлийг хөгжүүлэх нь эрх зүйн болон эдийн засгийн нөөц бололцоогоор бусад хөгжиж буй орнуудын туршлагатай харьцуулахад бүрэн гүйцэт бүрэлдэж нутагшаагүй байгаа гэдгийг онцлох хэрэгтэй.

Иймд олон нийтийн дунд үнэт цаас гаргах зорилго, түүний санхүүгийн зах зээл дэх нөөц,  боломж, найдвартай байдал, эрсдлийн үнэлэмжийн тухай мэргэжлийн мэдээлэл хомс байгаагаас үүдэлтэйгээр 8 хувийн орон сууцны хөтөлбөрийн үргэлжлэх боломжийн тухайд эргэлзээ олон нийтийн дунд байсаар байна. Мэдээллийн энэхүү дутмаг байдлыг нөхөж олон нийтэд илүү тодорхой барьцтай сурталчилгаа явуулах, иргэдийн дунд хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай мэдлэг, мэдээллийн зүй тогтолыг төлөвшүүлэх нь манай компанийн хийх томоохон ажил гэж үздэг. ИЗЗБ буюу хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийг хөгжүүлэх, эрх зүйн бүтэц, хөрөнгө оруулагч нарт мэдээллийг тогтмол хүргэж байхаар мэргэжлийн байгууллагуудтай манай компани хамтран ажиллах эхлэлийг тавьж байна.

 - Банкуудын зээлийн шалгуур яагаад өндөрсөөд байна вэ? Эдийн засгийн нөхцөл байдал сайнгүй байгаатай холбоотой юу?

Банкуудын зээлийн бодлого ерөнхийдөө чангарч байгаа, үүн дотор мөн орон сууцны зээл олголт өмнөх үетэйгээ харьцуулахад багасч байгаа нь эдийн засгийн эрсдэлийн мөчлөгтэй холбоотой. 8%-ийн орон сууцны хөтөлбөр эхлэх үед инфляцийн түвшин бага, банкуудын гадаад болон дотоодын санхүүгийн зах зээлээс эх үүсвэр татах боломж илүү таатай байсан, харин хөтөлбөр хэрэгжих хугацаанд нийт мөнгөний бодлогын хувьд макро эдийн засгийн тогтвортой байдлыг хангах үүднээс үнийн өсөлтийг сааруулах хандлага давамгайлж, гадаадын хөрөнгө оруулалтын орчныг сайжруулах замаар аж ахуйн байгууллагын үйл ажиллагааны зээлжих боломжийг илүү түргэн өсгөх чиглэл баримталж эхэлсэн.

Үүнтэй холбоотой иргэдийн хэрэглээний зээлийн өсөлт банкны салбарын хувьд буурах хандлагатай болсон. Нөгөө талаар манай компанийн зүгээс орон сууцны зээлүүдэд тавьдаг шалгуур үзүүлэлтүүдээ хэдийгээр хэвээр мөрдүүлж байгаа боловч эрх зүйн хувьд хөрөнгө оруулагч нарын үнэт цаасны эрх зүй стандартыг хангах үүднээс банк болон орон сууцны зээлтэй иргэдийн зээлийн болон барьцааны гэрээний эрх зүйн стандартыг Иргэний, Барьцааны, Эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн хуулиудыг хэрэгжүүлэх дүрэм журмын биелэлтэнд цахим хяналт нэвтрүүлсэн.

Орон сууцны хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэгч байгуулага, иргэдийн хооронд байгуулж буй эрх зүйн бичиг баримтын   алдаа зөрчлүүдийг бууруулах, үүний улмаас иргэдэд үүсдэг байсан чирэгдэл, цаг алддаг явдал багасахын зэрэгцээ 8 %-ийн хөтөлбөрийн хүрээнд зээл авсан иргэдийн эрх зүйн бичиг баримтын бүрдэл илүү ил тод, алдаагүй, төрийн үйлчилгээний бүртгэлийн ажил илүү түргэн болж байгаа. Иймд шалгуур өндөрссөн гэхээсээ илүү уг шалгуурын үзүүлэлтүүд илүү нарийн тодорхой хууль дүрэмд нийцтэй болж байгаа юм.    

- Нийслэлээс ажилтай орлоготой хүн бүр 3-5 жилийн дотор байртай болох хөтөлбөрийг санал болгосон. Энэ хөтөлбөр 8 хувийн хүүтэй зээлээс багаар хэрэгжих боломжтой юу?

Нийслэлийн иргэдийн орон сууцны хөгжлийн хэтийн төлөвийг гаргахдаа эхний ээлжинд одоо байгаа дэд бүтцийн даац хэтэрснээс үүсээд буй сул талуудыг хэрхэн шийдэх талаар сайн судлаагүй болохоор хэлэх боломжгүй байна. Зарим судалгааны ажлыг Дэлхийн банктай хамтран хийж эхэлсэн байгаа бөгөөд эхний ээлжинд Гэр хорооллыг дахин төлөвлөж орон сууцжуулж буй хөтөлбөртэй холбогдуулан гэр хорооллын дунд болон бага орлоготой иргэдэд зориулсан хөнгөлөлт дэмжлэг үзүүлэх асуудал хөндөгдөж байсан. Олон улсад энэ асуудлаар судалгаа хийж харьцуулан, аль болохоор банкны зээлийн өндөр шалгуурыг давах боломжгүй, 30%-ийн урьдчилгаа төлөхөд бэрхшээлтэй байгаа, орлого нь хүрэлцэхгүй иргэдэд тусгайлан дэмжлэг үзүүлэх боломжийг судлахаар тогтсон байгааг онцолж байсан.

Тэгэхээр энэ талаар одоогоор тодорхой шийдвэр гаргаагүй болохоор хүлээлттэй байна гэсэн үг. МИК ОССК ХХК нь хувийн хэвшлийн, үнэт цаас гаргах үйл ажиллагаа эрхэлдэг компани болохоор жилийн 8%-ийн хүүтэй зээл олгох эсэх шийдвэр гаргах эрхгүй, хэрэв банкууд зээл олгосон тохиолдолд   эдгээр байгууллагын олгосон зээл нь хөрөнгө оруулалтын үнэт цаас гаргах түвшингийн сайн чанартай зээл байна, үүнийг багцаалж хөрөнгө оруулагч нарт зориулан үнэт цаас гаргах, хөрөнгө оруулагч нарын эрсдэлийг хянах тайлагнах үүрэг хүлээдэг компани юм. Иймд оролцогч талууд болох нийслэл хотын засаг захиргаа болон банкуудын өмнөөс шийдвэр гаргах, дүгнэх эрхгүй байгаа юм.

- Тэтгэврийн санг орон сууцны зээлтэй холбох тухай ярьж байна. Энэ нь хэр боломжтой хувилбар вэ?

Энэ асуудлыг хариуцсан ажлын хэсэг Монголбанкан дээр гарсан. Миний хувьд ажлын хэсэгт ороогүй учраас тодорхой зүйл ярихад эрт байна. Олон улсын жишгээр бол тэтгэврийн сан нь хөрөнгө оруулагчийн байр сууринаас ипотекийн зээлийн үйл явцад оролцдог.

- Орон сууцны зээлд хөдөө орон нутгийн иргэд хир хамрагдаж байна вэ? 8 хувийг 7 хувь болгох асуудал хэрэгжих шатандаа орсон уу?

7 хувьтай орон сууцны зээлийг орон нутагт хэрэгжиж эхлээгүй байгаа нь хувийн амьны орон сууцыг зээлд хамруулах тухай журамд өөрчлөлт ороогүй байгаатай холбоотой болов уу. 8%-ийн хөтөлбөрийн хувьд нийтийн зориулалттай, дэд бүтцийн хангамжтай орон сууц гэж Засгийн газрын журамд заагласан байгаа тул орон нутгийн хэмжээнд 7 %-ийн амины орон сууцыг санхүүжүүлэхэд олгосон орон сууцны зээлийг хамааруулж бонд гаргах асуудлыг шийдвэрлээгүй, судалгаанд   байгаа. Мөн ийнхүү орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний зах зээлийн судалгаа хийх ажил хүлээгдэж буй юм. Гэхдээ Барилга, хот байгуулалтын Яамнаас гаргасан судалгаанд ийнхүү дэд бүтцэд холбогдсон амины орон сууцны төрлийн зээлийн эрэлт хэрэгцээ өндөр байгааг тодорхой тусгаж 8 %-ийн амины орон сууцны зээл олгох бэлтгэл хийгдэж байна гэж ойлгож байгаа. Манай компанийн хувьд олон нийтийн дунд судалгаа хийх боломжтой хөрөнгийн үнэлгээний компанийг судалж, журамд өөрчлөлт оруулсны дараа илүү нарийвчилсан төлөвлөгөө гаргаж ажиллах юм.  

- 8 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл цаашид тогтвортой үргэлжлэх үү?

Улсын төсвийн хувьд аливаа нэмэлт ачаалал үүсгээгүй, шинэлэг бүтэцтэй, хөрөнгийн зах зээлийг хөгжүүлэх эхлэлийг хослуулсан хөтөлбөр болсон учраас эдийн засгийн өсөлт сайжирч тэлэх, эдийн засаг дах ажилгүйдлийн түвшин бууран, айл өрхий орлого нэмэгдэж, макро эдийн засгийн суурь бодлогууд нь тогтвортой байхад амжилттай үргэлжлэн хэрэгжих хөтөлбөр болон хэвээр, улам өргөжих хандлагатай байна.