Дэлхийн жишгээс харахад барилгын салбарт хөрөнгө оруулалтыг татах хамгийн таатай нөхцөл нь нэг талаас хөрөнгө оруулалтын эрэлт, нөгөө талаас эрэлтийг хангах барилгын компаниудын нийлүүлэлт хоёрын зохистой харьцаа байдаг. Хэрвээ хүртээмжтэй орон сууцнууд баригдаж, барилгын салбарт хийсэн хөрөнгө оруулалт тооцоолсон хугацаандаа ашиг тусаа өгөх эдийн засаг болон эрх зүйн механизм үйлчилж байвал барилгын салбар хэвийн байна гэсэн үг.

Захиалагч, гүйцэтгэгчийн хэн нь хэн бэ?                               

Барилгын зах зээлд нөлөөлдөг гол хүчин зүйлсийн нэг бол захиалагч болон гүйцэтгэгчийн үүрэг.  Англи, Финлянд, Шведэд захиалагч нь голдуу архитектор. Архитектор шаардлагатай мэргэжилтнүүдийн багийг бүрдүүлж, тэр баг нь барилгын урьдчилсан төсвийг гаргаж туслан гүйцэтгэгчдийг олж бусад хэрэгтэй мэдээллийг цуглуулдаг.

Архитектор гэрээний эхийг бэлдэж талуудын оролцоо, гүйцэтгэлийн төлөвлөгөө, барилгын ажил явуулах эдийн засгийн арга зэргийг тодорхойлдог. 

АНУ-д захиалагч нь инженерүүд, өртөг тооцоологчид, эдийн засагчид, гэрээний удирдагчид, барилгын бригадын дарга нараас бүрдсэн тусгай багийг бүрдүүлдэг.  Энэ баг бүх бичиг баримтыг бэлдэж, барилгын ажлын төлөвлөгөөг гаргана.  Тэдний бэлдсэн материал дээр үндэслээд гэрээний удирдагч гүйцэтгэгч компаниудтай ажиллаж эхэлдэг.  Ингэхдээ хөндлөнгийн зөвлөх компаниудын үйлчилгээг авна.

Зөвлөх үйлчилгээ Японд хамгийн сайн хөгжсөн. Барилгын компаниуд хажуудаа лабораторитой байх бөгөөд тэр байтугай бүхэл бүтэн судалгааны төвийг багтаасан компани ч бий. Японд захиалагчийн оронд “төслийг хөгжүүлэгч” гэсэн ойлголтыг хэрэглэдэг. Хөгжүүлэгч газар авах, санхүүжилт, барилга угсралт, борлуулалтын ажлыг хариуцна.  Түүнчлэн гүйцэтгэгч, туслан гүйцэтгэгчдийг олно.

Хөрөнгө оруулалт, хүн амын орон сууцны хэрэгцээний тэнцэл нь барилгын зах зээлийн хөгжлийн тулгуур үзүүлэлт

Германд барилгын ажилд гол үүргийг ерөнхий гүйцэтгэгч хүлээдэг.  Ерөнхий гүйцэтгэгч барилгын ажлыг мэргэшсэн компаниудад хуваан өгч ажлын хугацаа, барилгын чанарыг хариуцна. 

Түүнчлэн барилгын ажилд захиалагч, гүйцэтгэгч хоёрын харилцаа чухал.  Хэрэв гүйцэтгэгч өөрийн хөрөнгөөр барилга барьж байгаа бол ирээдүйд бэлэн болох барилгыг захиалагч худалдан авах гэрээ байгуулдаг.  Энэ тохиолдолд гүйцэтгэгч захиалгаар барьсан барилгынхаа өмчлөгч байдаг.

Тус системээр Франц, Англи, АНУ, Герман ажилладаг. Энэ тохиолдолд хуучны социалист орнуудын хууль тогтоомжоос ялгаатай нь захиалагч өөр хөрөнгө оруулагчтай гэрээ байгуулах эрхгүй. 

Төрийн төмөр нударга ба барилгын зохистой үнэ

Зах зээлийн хөгжингүй орнуудад төрөөс барилгын хөрөнгө оруулалтад оролцдог хэд хэдэн хэлбэр бий.  Нэгдүгээрт хувийн хэвшлээс орж ирэх хөрөнгө оруулалтын хэмжээг дэмжих юмуу, эсвэл хязгаарлах байдлаар зохицуулдаг.

Хоёрдугаарт зээлийн болон татварын хөнгөлөлт өгөх хэлбэрээр хөрөнгө оруулалтыг илүү үр дүнтэй гэж үзсэн компани, салбар, үйл ажиллагаанд түлхүү өгдөг. Дараагийн хэлбэр нь хөрөнгө оруулалтын үйл явцад захиргааны арга барилаар шууд оролцдох.

Швед улсын Засгийн газар үнэ өртөгт хамгийн их анхаарал хандуулдаг. Муж болгонд бараа үйлчилгээний үнийг судалж зохицуулах хувилбаруудыг санал болгодог мэргэжилтнүүд ажилладаг. Үнэ хэтэрхий өсөх, инфляци ихсэх, тэнцвэргүй байдал үүсэх үед Засгийн газар үнийг царцаах эрхтэй.

Ингэхдээ тодорхой бараа, үйлчилгээг сонгон үнийг царцаах механизмтай. Түүнчлэн Засгийн газар дээд үнийг тогтоодог. Хэрэв хэн нэгэн нь түүнээс дээш үнэ тавихыг хүсвэл энэ тухай мэдэгдэх ёстой.  Тухайлбал орон сууцны үнэ өсвөл Засгийн газраас иргэдэд, ялангуяа залуу гэр бүлд урт хугацааны зээл олгодог. 

Байрны үнэ

Харин одоо АНУ, Герман, Финлянд, Япон,  Канад зэрэг улсад барилгын салбарт үнэ өсөхөд Засгийн газар ямар хариу үйлдэл хийдгийг авч үзье. 

Барилгын үнэ үйлдвэрлэлийн өртөг, дундаж ашгаас даваад ирэх үед Засгийн газар хөндлөнгөөс оролцож үнийг зохицуулах эрхтэй.  Барилгын ажлаас олдог ашгийн дундаж хэмжээ үйлдвэрлэлийн зардлаас 10-12 хувиар илүү байх нормтой. Хэрвээ ашгийн хэмжээ үүнээс хэтэрвэл яагаад тийм их ашиг олсныг төр судлах ёстой.

Хэрвээ тэр ашгийг зүй бус гэж үзвэл төр төмөр нударгаараа үнийг хүчээр буулгах эрхтэй. Яагаад гэвэл үнэ гэдэг тухайн зах зээл цаашдаа хөгжих үгүйг тодорхойлдог чухал зүйл.

Хөгжингүй орнуудад барилгын нийт төслийн өртгийг тооцож гаргах нь хамгийн чухал байдаг. Барилгыг бодитой үнээр барихын тулд хөрөнгө оруулалтын үе шат болгонд барилгын зах зээлийн жишиг үнийг судалж гаргадаг. АНУ-д “R.S.MEANS” гэж нэрлэдэг дундаж үнийн товхимолыг олон хувь хэвлэж тараадаг. Англид “Technical Indexes Ltd” компаниас “WESSEX” түүврийг хэвлэн гаргадаг.

1901 онд Голланд улс Орон сууцны хуулийг баталснаар энэ асуудал маш сайн эрх зүйн баазтай болжээ. Голландад байдаг Орон сууцны холбоод гэдэг нь бие даасан хувийн байгууллагууд бөгөөд хүн амын эмзэг хэсэгт зориулан орон сууц барих, түрээслэх ажил хийдэг. 

Орон сууцны холбоод нь албан ёсны бүртгэлтэй болохын тулд Засгийн газраар өөрийгөө хүлээн зөвшөөрүүлэх түвшинд чанартай ажиллах ёстой.

Монголын барилгын зах зээлийн эмгэгүүд

Энэ бүхнээс харахад Монголын барилгын зах зээлд юу дутагдаад байгааг дүгнэж болохоор байна.

• Үнэт цаасны зах зээл хангалттай хөгжөөгүй
• Орлого доогуур иргэдэд зориулсан хүртээмжтэй боломжийн орон сууцанд хөрөнгө оруулах сонирхолтой хүн байхгүй
• Ипотекийн зээлийн салбарт даатгал хөгжөөгүй
• Инфляцийн эрсдэл өндөр
• Урт хугацааны зээлийг тогтсон хүүгээр олгоход эрсдэл дагуулах нөхцлийг бүрдүүлдэг валютын ханшны тогтворгүй байдал
• Төр барилгын салбарт их хэмжээний хөрөнгө оруулахдаа хөрөнгө оруулалт, хүн амын орон сууцны эрэлт хоёрын зохистой харьцааг барьж чадаагүй
• Зөвлөх үйлчилгээ хөгжөөгүй
• Барилгын компаниуд хоорондоо нэгдэх сонирхолгүй, зөвхөн ашиг харж барилга барьдаг