Монголын барилгын үндэсний ассоциацын гүйцэтгэх захирал Г.Түмэнжаргалтай ярилцлаа.

-Удахгүй барилгын ули­рал эхлэх нь. Валютын ханш өсөхийн хэрээр орон сууцны үнэ өсөх л байх даа?

-Жил бүрийн хавар орон сууцны үнэ тогтвортой, намар тийшээ наймдугаар сараас өсөх хандлагатай байдаг. Ноднингийн мөн үеийнхтэй харьцуулахад валютын ханш 30 орчим хувиар өссөн. Барилгын ажлын материал, ажиллах хүч, машин механизм тоног төхөөрөмж гээд барилгын ажлын өртгийн ихэнх нь импортоос хамааралтай байдаг тул энэ салбарт нөлөөлөх нь гарцаагүй.

Саяхан Худалдаа, аж үйлдвэрийн тэнхимийн ги­шүүн байгууллагууд валю­тын ханшийн өсөлтийн та­лаар хэлэлцүүлэг хийж төр засаг, холбогдох бай­гуул­лагад хандах ажлын хэсэг байгуулахаар шийдвэрлэсэн.  Бид энэ талаар 2013 оны сүүлчээс эхлэн хэлэлцэж, судалгаа явуулж байна. Ханшийн өсөлтийг дагаад байрны үнэ өсөх магадлалтай. Гэхдээ өснө гээд өсгөөд байвал худалдан авалт буурна. Тэгэхээр орон сууцны хөрөнгө оруулагчид ч гэсэн хөрөнгө оруулалтаа багасгах болов уу.

-Орон сууцны үнийг хөөрөгдүүлэхгүйн тулд Мон­­голбанк, Засгийн газ­раас хөтөлбөр хэрэг­жүүлж барил­гын материалын үйлд­­вэрлэлийг дэмжиж ажиллалаа гэж байсан. Үүний үр дүн  гарсан уу?

-Улс төрчдийн буруу зөв амлалт,  төр засгийн бодлогоос аливаа бизнесийн үйл ажиллагаа, зах зээл ихээхэн хамаардаг. 2013 онд Монголбанк, БХБЯ-наас “Барилгын салбарыг дэмжих, улмаар орон сууцны үнийг тогтворжуулах дэд хөтөлбөр” хэрэгжүүлж эхэлсэн. Энэ нь цаашид 2014, 2015 онд үргэлжилнэ гэж ойлгож байгаа. 2013 онд барилгын материалын үйлдвэрлэлийг дэмжээгүй. Харин импортыг дэмжсэн хөнгөлөлттэй зээл нэлээд тараасан.

-Тодруулбал?

Дундаж орлоготой иргэд худалдан авалтыг маш тооцоотой хийдэг.

-Голлох нэр төрлийн барилгын материал цемент, арматур импортлогчдыг дэмж­сэн, улирлын чанартай эрэлт нийлүүлэлтийн тэнцвэр алдагдсанаас үүссэн үнийн хөөрөгдлийг багасгах зорил­готой гал унтраах маягийн арга хэмжээ л дээ. Энэ дэмжлэгийг огт импорт, үйлдвэрлэл эр­хэл­дэггүй компаниуд авсан то­хиолдол ч бий. Мөн барьж байгаа орон сууцны барил­гын санхүүжилтэд зориул­сан хөнгөлөлттэй зээл гэж тараасан. Энэ зээл маш нууц­лагд­мал байдлаар хуваарилагдсан. Орон сууц бариа­гүй компаниуд хүртэл авсан байдаг юм. Өөрөөр хэлбэл, шинэ суурьшлын бүсэд бага өртөгтэй орон сууц барьж байгаа компаниудыг дэмжинэ гэсэн зорилгоосоо хазайсан.

Би хувьдаа улс төрийн оролцоотой хуваарилалт байсан байх гэж хардаж байгаа. 5-6 удаа бичиг явуулсан ч энэ тухай мэдээллийг Монголбанк, БХБЯ-наас одоо хүртэл авч чадаагүй. Бид Засгийн газартай ил тод хамтран ажиллахыг л хүсдэг. Гэхдээ ил тод байлгаач гээд хэвлэлийн хурал хийгээд, тэмцэл явуулаад байлтай биш дээ. Харин эрэлтийг дэмжсэн найман хувийн зээл үр дүнтэй ажил болсон. Яахав, цаг хугацааны хувьд тохиромжгүй үед зарласан тал бий. 7-9 сард бэлэн болсон шинэ орон сууц ховор байснаас хуучин байрны үнэ жинхэнэ хөөсрөлтөд орж 40 гаруй хувиар нэмэгдсэн. Гэхдээ одоо хуучин орон сууцны үнэ буусан байна.

-Одоо зах зээлд орон сууцны эрэлт, нийлүү­лэлтийн аль нь давамгайлаад байна вэ?

-Монгол Улсын хэмжээнд дундаж орлоготой иргэдийн орлого тогтвортой өсөхийн хэрээр тэдэнд зориулсан орон сууцны эрэлт байсаар байна. Дундаж орлоготой иргэд худалдан авалтыг маш тооцоотой хийдэг. Тэд тав тух, харагдах орчин, хөрш, технологийн шийдэл, сургууль, цэцэрлэг, ажлын байрны ойр байдал, цаашдын ашиглалтын зардал, ирээдүйн үнэ цэн зэрэг олон хүчин зүйлийг тооцдог. Орон сууцны төсөл хэрэгжүүлэгч манай гишүүн компаниуд ч дундаж зах зээлд таарсан орон сууц барьж, эрэлт нийлүүлэлт байнгын тогтвортой өсч байна. Харин тансаг зэрэглэлийн орон сууцны  зах зээл сүүлийн хоёр жил харьцангуй хумигдсан.  Түргэн хугацаанд хөрөнгө оруулалтаа эргэн олж авахыг хүсч байгаа хөрөнгө оруулагчид ч энэ зах зээл рүү орох нь багаслаа.

-Дундаж орлоготой иргэдэд зориулсан орон сууцны эрэлт их байгаа юм байна. Энэ талаар тоон мэдээ байдаг уу?

-Улаанбаатар хотод 300 орчим мянган айл өрх амьдардаг. 180 мянга нь орон сууцгүй. 2013 онд Улаанбаатар хотод шинээр 15 мянга гаруй орон сууц ашиглалтад орсон. Энэ жил 20 мянга гарах байх. Гэтэл 2013 онд 2000 орчим орон сууцанд Засгийн газрын хөрөнгө оруулалт хийлээ. Үүний үр дүнд 2014 он гараад 700-гаад айлын орон сууц ашиглалтад орж байна.  Гэтэл үлдсэн 20 гаруй мянган орон сууц хувийн хэвшлийн хөрөнгө оруулалтаар л баригдаж байгаа шүү дээ. Орон сууцны хэрэгцээ, шаардлага их байгаа ч нийлүүлэлт бага байсаар байна.

БХБЯ-ны захиалгаар судал­гааны байгууллагууд Монгол Улсын орон сууцны эрэлт нийлүүлэлтийн судалгаа хийж байна.  Үүний дараа эрэлт нийлүүлэлтийн зөрүү гарч бодлого тодорхойлогдох байх. Хүн амыг орон сууц­жуулах нь төр засгийн бодлого байх ёстой. Гэтэл тодорхой оновчтой бодлого гараагүй л байна.  Нийгмийн золиос болсон мэргэжилгүй, тогтвортой эрхэлсэн ажилгүй иргэдийг яах вэ. Залуу гэр бүл гэхээсээ илүү 40-өөс дээш насны иргэдийг орон байртай болгох төрийн маш сайн зохицуулалттай бодлого байх хэрэгтэй.

-Буянт-Ухаа хорооллын захиалга эхэлснээр бусад компани ч дагаад үнээ буу­руулна гэсэн яриа гараад бай­на. Энэ хэр ортой яриа вэ. Манай барилгын ком­па­ниудад орон сууцныхаа үнийг буулгах эсвэл тогтвор­той байлгах боломж бий юү?

Үнэ тогтвортой байх эсэхийг зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлтийн тэнцвэр зохи­цуулдаг байх.

-Үнэ тогтвортой байх эсэхийг зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлтийн тэнцвэр зохи­цуулдаг байх. Үл хөдлөх хөрөнгө хөгжүүлэгч, орон сууц­ны төсөл хэрэгжүүлэгч аливаа байгуулагад үнийн бодлого гэж бий. Хувийн хэвшлийнхэн зах зээл  рүү хөрөнгө оруулалтаа тооцоо судалгаатай хийдэг.  Харин төр ард иргэдээ орон сууцжуулах төсөл хөтөлбөр хэрэгжүүлж хөрөнгө оруулалт хийхдээ  хувийн хэвшлийн  хөрөнгө оруулагчдыг татаж унагаж болохгүй.

Засгийн газар хавраас эхлэн 850 мянган төгрөгөөр орон сууц барьж байна, 950000 төгрөгөөс хэтрүүлэхгүй зарна гэж ард иргэдийн толгойг их эргүүлсэн. Гэтэл өнөөдөр 1280000 төгрөгөөр зарахаар зарлагдлаа. ТОСК-ийн үйл ажиллагааны зардал, газрын үнэ гэх мэт зарим зардал орсон эсэхийг мэдэхгүй байна. Ямар ч байсан амлаж байсан үнээрээ зарсангүй. Тийм боломж байхгүй гэдгийг ч харууллаа. Төслийн менежмент гэдэг зүгээр барилга барихаас хамаагүй өргөн ойлголт. Юутай ч маш сайн ерөнхий гүйцэтгэгч гурван компани цаг хугацаанд нь ашиглалтад орууллаа.

-Төр засгийн бодлого эхийг нь эцээж тугалыг нь тураахааргүй байх хэрэгтэй гэж ойлголоо, зөв үү?

-Судалгаагаар орон сууцны зах зээл дээр гурван их наяд орчим төгрөг эргэлддэг гэсэн тоо бий. Гэтэл Засгийн газрын оролцоотой орон сууцны барилгын хөрөнгө оруулалт 10 хүрэхгүй хувь байна. Ийм оролцоотойгоор энэ том зах зээлийн үнийг барина, унагана гэж ард иргэдэд амлахдаа болгоомжтой хандах хэрэгтэй. Хэрэв чадахгүй бол иргэд бухимдана, Засгийн газрын нэр хүнд унана, эцэст нь  барилгын хөрөнгө оруулагчдыг хараана. Өнгөрсөн 15 жилийн хугацаанд иргэд улс төрчдийн амлалт, Засгийн газрын буруу бодлогын золиос болсоор ирсэн. Засгийн газар бага өртгөөр орон сууц барих хувийн хэвшлийг төрөл бүрээр бодитой дэмжих, иргэдээ тогтвортой ажлын байртай болгох, урьдчилгаа төлбөрөө төлөх хуримтлал бий болгох асуудалд бодлогоо төвлөрүүлбэл илүү үр дүнтэй. 

-Гэр хорооллыг дахин төлөвлөх хөтөлбөр хэрэг­жиж эхлээд байна.  Энэ хүрээнд ч орон сууцны үнэ бодит ханшдаа хүрч тогтоно гэх юм. Та үүнтэй хэр санал нийлж байна вэ?

-Гэр хорооллын дахин төлөвлөлт хурдтай, үр дүнтэй ажил болж байна. Зарим нэг төсөл хэрэгжүүлэгчтэй санал солилцоход иргэд хэлцэл хийж газар чөлөөлөхдөө харьцангуй уян хатан байгаа гэсэн. Харин бага өртөгтэй орон сууц барихад хөнгөлөлттэй зээл олгох, инженерийн дэд бүтцийг цаг хугацаанд нь барих,  нийгмийн дэд бүтцэд хөрөнгө оруулалт хийх, төлөв­лөх зэрэгт Засгийн газар, нийслэлээс бодитой дэмжлэг үзүүлэх шаардлага байгаа нь анзаарагдсан. 

-Орон сууцны зах зээ­лийн цаашдын хандлага ямар­хуу байхаар харагдаж байна?

-Манай гишүүн компаниу­дын олонхи нь орон сууцны төсөл хэрэгжүүлэгч.  Өнгөрсөн 15 жилийн хугацаанд орон сууцны зах зээлд хөрөн­гө оруулж,  орон сууц­ны барил­гын хөгжлийн түү­хийг бүтээлцсэн гэсэн үг. Бидэнд сайн ч түүх бий, саар ч түүх бий. Цогцолбор барил­га байгууламж барих, шинэ технологи нэвтрүүлэх, нутаг­шуулах, ноу-хауг түгээн дэлгэ­рүүлэх, компанийн өрсөл­­дөх чадварыг дээш­лүү­лэх, брэндинг бий болгох, ажилчдыг хөгжиж байгаа техно­­­логитой уялдуулан мэр­гэ­­шүүлж, чадавхижуулах гээд олон ажлыг өөрсдийн хүч хөрөнгөөр зохион бай­гуулдаг. 

Эдгээр компанийн хэрэгжүүлсэн ямар ч барилгыг худалдан авахад найдвартай баталгаатай, ирээдүйд үнэ цэнтэй байдаг. Иймээс тэд өөрсдийн бий болгосон зах зээлдээ ажиллах л байх. Харин хүн амын олонхи нь ядуу, тогтвортой орлогогүй байгаа асуудалд төр зохицуулалт хийх ёстой. Тэгж байж зэрэглэл бүрт баригдаж байгаа орон сууцны үнэ илүү бодитой байх болно.      

-Орон сууцны үнийг буул­­гахын тулд ямар арга хэм­­жээ авах шаардлагатай вэ?

-Орон сууцны үнийг буулгана гэж хавтгайруулан ярих нь утгагүй зүйл. Ингэж хэлж байгаа улс төрчид, банк санхүүгийн байгууллагынхан, шийдвэр гаргагчид, өөрсдөө маш тансаг зэрэглэлийн орон сууцанд амьдардаг мөртлөө орон сууцны асуудал иргэдийн эмзэг сэдэв гэдгээр дөрөөлөн нэр төр олох, оноо авах хэрэгсэл болгодог тал бий.

Гал унтраасан арга хэмжээ авч, барилгын компаниуд руу дайрч, боломжгүй зүйл шаардаж, ажлыг нь зогсооно буулгана, хорино гээд үнийг буулгаж зах зээлийг удирдана гэдэг утгагүй зүйл.  Орон сууц 50, 100 жил байсаар байх үнэ цэнтэй үл хөдлөх хөрөнгө бол­дог учир муу барьж болох­гүй. Одоо ч орон сууцыг хул­хи­даж ба­риад хурдан ашиг олдог ком­пани, хувь хүмүүс зах зээ­лээс шахагдаж байх шиг байна.